부모가 전세 낀 집을 자녀에게 넘기면서 보증금까지 자녀가 떠안는 부담부증여는 2026년 들어 취득세 계산이 한동안 불분명했습니다. 개정 지방세법에 대한 해석이 나오기 전이라, 보증금 부분까지 무상취득(증여) 취득세율로 신고한 경우가 많아요. 그 뒤 행정안전부가 보증금 부분은 따로 봐야 한다고 회신하면서 이미 낸 부담부증여 취득세 일부를 돌려받을 길이 생겼습니다.
핵심 정리
- 2026년 가족 간 부담부증여에서 보증금까지 증여 취득세율로 신고했다면 경정청구 대상일 수 있습니다.
- 행정안전부는 2026년 5월 26일 회신에서 인수한 채무액에 저가양수 단서를 적용하지 않았습니다.
- 보증금 부분에 매매 세율을 받으려면 자녀 본인의 상환능력이 증명돼야 합니다.
- 부담부증여 취득세 경정청구는 등기를 접수한 날부터 5년 안에 할 수 있습니다.
2026년부터 가족 간 거래의 취득세 기준이 바뀌었습니다
2026년 1월 1일부터 배우자나 직계존비속에게 시가보다 크게 싸게 산 부동산은 대가를 치렀어도 전체를 증여로 봅니다. 기준은 치른 대가와 시가인정액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우입니다.
시가인정액은 감정가액이나 매매사례가액처럼 취득일 앞뒤로 시세로 인정되는 금액이에요. 쉽게 말하면 그 집이 그때 실제로 팔릴 만한 값입니다.
이 기준을 부담부증여에 그대로 적용하면 문제가 생겨요. 자녀가 넘겨받는 전세보증금은 집 시세보다 훨씬 적은 경우가 대부분입니다. 보증금을 집값의 대가로 보면 차이가 3억 원을 쉽게 넘어서, 보증금 부분까지 무상취득(증여) 취득세율 3.5%로 계산될 수 있었어요(취득세 부가세인 지방교육세, 농특세 별도). 조정대상지역에서 중과 대상이면 세율은 12%입니다.
개정 직후에는 이 부분에 대한 해석이 없었습니다. 해석 없이 낮은 세율로 신고했다가 가산세까지 붙는 위험을 피하려고, 보증금까지 무상취득(증여) 취득세율로 보수적으로 신고하는 경우가 많았습니다. 저희도 해석이 나오기 전에는 그렇게 처리했습니다.
행정안전부는 보증금 부분을 저가양수로 보지 않았습니다
행정안전부는 2026년 5월 26일 회신(부동산세제과-1670)에서 부담부증여로 인수한 채무액에는 저가양수 단서를 적용하지 않는다고 답했습니다. 넘겨받은 채무는 이전되는 집 가치의 일부일 뿐이라, 시가와 차액을 비교할 대가가 아니라는 판단이에요.
그래서 보증금 부분은 원래대로 유상취득으로 보고, 나머지만 증여로 계산해요.
| 구분 | 해석 전 보수적 신고 | 회신 이후 |
|---|---|---|
| 전세보증금만큼 | 무상취득(증여) 3.5% (중과 시 12%) | 매매 세율 1~3% |
| 나머지 부분 | 무상취득(증여) 3.5% (중과 시 12%) | 무상취득(증여) 3.5% (중과 시 12%) |
세율은 취득세 기준이고, 취득세 부가세(지방교육세, 농특세)는 별도입니다.
자녀 명의 주택이 이미 있다면 매매 세율 쪽에서도 다주택 중과가 적용될 수 있습니다. 회신도 최종 판단은 사실관계를 확인하는 지방자치단체가 한다는 단서를 달았어요.
보증금 부분은 자녀의 상환능력을 증명해야 인정됩니다
회신이 나왔다고 부담부증여 취득세가 자동으로 줄어들지는 않습니다. 유상취득으로 인정되는 것은 자녀가 보증금을 돌려줄 여력이 있었다는 점을 자료로 보여줄 때뿐입니다.
지방세법에서 인정하는 증명 방법은 이렇습니다.
- 자녀가 번 소득 (소득금액증명원 등)
- 자녀가 원래 가진 재산을 팔거나 담보로 잡혀 마련한 자금
- 이미 증여세나 상속세를 신고한 재산으로 마련한 자금
판단 시점은 취득할 때입니다. 2024두67238 사건에서 대법원(2025년 10월 16일 선고)은 증여 대상 주택 자체나 나중에 들어올 세입자의 보증금을 상환 재원에 넣을 수 없다고 봤습니다. 소득이 거의 없는 20대 자녀가 집 한 채를 보증금과 함께 받은 경우라면 경정청구를 넣어도 인정받기 어려울 수 있습니다.
지자체는 보증금 반환 의무가 정말 자녀에게 옮겨 갔는지도 같이 확인해요. 임대인이 자녀로 바뀐 임대차계약서, 세입자에게 보증금을 돌려줄 때 자녀 명의로 나간 내역이 그 자료입니다.
지방자치단체 입장에서는 이미 받은 세금을 돌려주는 일이라 이 부분을 꼼꼼히 봅니다. 회신 내용만 들고 가기보다 상환능력 자료부터 맞춰 보고 청구하는 편이 낫습니다.
예시
가정해 보면, 1세대 1주택자인 부모가 무주택 자녀에게 시가인정액 6억 원 아파트를 전세보증금 2억 원을 낀 채 증여했다고 하겠습니다. 조정대상지역 중과는 없는 경우입니다.
| 구분 | 해석 전 보수적 신고 | 회신 기준 |
|---|---|---|
| 보증금 2억 원 | 3.5% → 700만 원 | 1% → 200만 원 |
| 나머지 4억 원 | 3.5% → 1,400만 원 | 3.5% → 1,400만 원 |
| 취득세 합계 | 2,100만 원 | 1,600만 원 |
보증금과 시세 차이가 4억 원이라 해석 전에는 6억 원 전체에 무상취득(증여) 취득세율이 붙었습니다. 회신 기준으로 다시 계산하면 취득세가 500만 원 줄어듭니다. 취득세 부가세(지방교육세, 농특세)는 별도로 하고 취득세만 계산한 금액이에요.
부담부증여 취득세 경정청구 기한 : 등기 접수일부터 5년
경정청구 기한은 법정신고기한이 지난 날부터 5년입니다. 부담부증여의 신고기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이지만, 그 안에 등기를 하면 등기 접수일까지 취득세를 신고·납부해야 합니다. 증여 등기는 보통 바로 하므로 등기 접수일부터 5년이라고 보면 됩니다.
2026년 상반기 건이라 기한은 넉넉합니다. 서두를 부분은 기한보다 자료예요. 자녀의 취득 당시 소득과 예금 잔액, 보증금 반환 내역을 먼저 모아 두는 편이 낫습니다.
제출하는 곳은 부동산이 있는 시·군·구청 세무부서입니다. 서류 순서는 취득세 경정청구 절차와 같고, 지방자치단체는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 통지해야 합니다.
자주 묻는 질문
회신이 나온 뒤에 신고한 건도 경정청구할 수 있나요?
2026년 5월 26일 이후에도 보증금까지 무상취득(증여) 취득세율로 신고했다면 같은 기준으로 검토할 수 있습니다. 이때도 자녀 쪽 자료로 갚을 여력을 보여줘야 하는 건 같아요.
가족이 아닌 사람에게서 받은 부담부증여도 마찬가지인가요?
가족이 아닌 사람에게서 받은 부담부증여는 원래부터 채무액 부분을 유상취득으로 봅니다. 이번 회신은 배우자와 직계존비속 사이의 거래에 관한 것입니다.
정리
2026년 가족 간 부담부증여에서 보증금까지 무상취득(증여) 취득세율로 신고했다면 보증금 부분을 매매 세율로 다시 계산해 돌려받을 수 있습니다. 관건은 취득 당시 자녀 본인의 상환능력을 자료로 보여줄 수 있느냐입니다. 기한은 등기 접수일부터 5년입니다.
이미 낸 부담부증여 취득세를 다시 계산해 보려면 에이펙스 세무회계가 제공하는 경정청구 검토로 신고서와 자녀 자료를 함께 보내 주세요.
